Stedenbouwkundige verordening woonkwaliteit

Beschrijving

In de stedenbouwkundige verordening woonkwaliteit (goedgekeurd door de gemeenteraad op 23 april 2018) staan de minimumnormen waaraan nieuwe woningen in Westerlo moeten voldoen. Het gaat daarbij over het soort kamers in een woning, de grootte van de woning en de buitenruimte, de hoogte van plafonds, de inval van daglicht en het aantal parkeerplaatsen. Je kan de verordening hieronder nalezen. Je vindt er ook een ontwerp van motiveringsnota in om eventuele afwijkingen aan te vragen.

De verordening verscheen op 12 juni 2018 in het Belgisch Staatsblad en is in werking vanaf 22 juni 2018.

  • Welke ruimten moet een woning hebben?
  • Oppervlaktenormen voor woningen
  • Plafondhoogtes
  • Daglichtnormen
  • Zicht naar buiten
  • Oppervlaktenormen voor buitenruimten
  • Parkeerplaatsen
  • Fietsstalplaatsen

Stedenbouwkundige verordening inzake het versterken van de woonkwaliteit

goedgekeurd door de gemeenteraad op 23 april 2018

De verduidelijking behoort niet tot de vastgestelde verordening en heeft als dusdanig geen rechtskracht. Deze stedenbouwkundige verordening inzake het versterken van de woonkwaliteit heeft geen betrekking op de opdeling van woningen die in het verleden vergund werden, dan wel wordt vermoed vergund te zijn op het ogenblik van inwerkingtreding van deze verordening.

Titel 1 Algemene bepalingen

Artikel 1 Definities

Voor de toepassing van deze stedenbouwkundige verordening wordt verstaan onder

  1. Woning
    Elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande.
  2. Meergezinswoning
    Elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van twee of meerdere gezinnen of alleenstaanden. Hieronder worden ook appartementen en flats begrepen.
  3. Kamer
    Woning waarin één of meer van de volgende voorzieningen ontbreken:WC, bad of douche, kookgelegenheid, en waarvan de bewoners voor deze voorzieningen afhankelijk zijn van de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt.
  4. Verbouwen
    Aanpassingswerken doorvoeren binnen het bestaande bouwvolume van een constructie waarvan de buitenmuren voor ten minste 60 % behouden worden.
  5. Herbouwen
    Een constructie volledig afbreken, of méér dan 40 % van de buitenmuren van een constructie afbreken, en binnen het bestaande bouwvolume van de geheel of gedeeltelijk afgebroken constructie een nieuwe constructie bouwen.
  6. Nieuwbouw
    Als nieuwbouw wordt beschouwd een volledig nieuw op te richten woning.
  7. Buitenruimte
    De oppervlakte van het gedeelte van het perceel dat niet wordt ingenomen door bebouwing. Toegankelijke terrassen op verdiepingen en/of toegankelijke terrassen op platte daken zijn eveneens in de buitenruimte opgenomen.
  8. Netto vloeroppervlakte van de woning
    Som van de netto vloeroppervlakte van de verschillende ruimtes die deel uitmaken van de woning, met uitzondering van daken en terrassen. De netto vloeroppervlakte van een ruimte wordt berekend door de oppervlakte te berekenen van die ruimte tussen de afgewerkte binnenzijden. Bij ruimtes met een plafondhoogte lager dan 180 cm wordt het deel met een plafondhoogte lager dan 180 cm niet opgenomen in de berekening van de netto vloeroppervlakte van de woning. De nettovloeroppervlakte wordt berekend exclusief: kelder- en/of tuinbergingen, terrassen, gemeenschappelijke delen, buiten- en/of binnenmuren, (leidingen-)kokers.
  9. Fietsstalplaats
    een open of overdekte ruimte die voldoende groot en uitgerust is (bv. met klemmen, rekken, een steunmuur) voor het stallen van één fiets.
  10. Parkeerplaats
    een ruimte waar één auto kan worden geparkeerd, meer bepaald een gesloten garage, een staanplaats in een gesloten ruimte of in open lucht daartoe speciaal aangelegd en uitgerust.

Verduidelijking bij artikel 1

Woning
Er wordt enkel een onderscheid gemaakt tussen woningen en kamers. Studio’s, appartementen en ééngezinswoningen worden alle beschouwd als woningen. Enkel indien de bewoners aangewezen zijn op 1 of meerdere gemeenschappelijke voorzieningen (WC, bad, douche, keuken), wordt de entiteit als een kamer bekeken. Hiervoor is de Vlaamse Wooncode van toepassing en niet deze verordening. De gemeenschappelijke delen van een gebouw (bv. lift, trappenhal, gemeenschappelijke hal) maken deel uit van het gebouw en dus niet van de individuele woning. Deze mogen dus niet bij de netto vloeroppervlakte van de woning gerekend worden.

Titel 2 Woonkwaliteitsnormen

Artikel 2 Toepassingsgebied

Deze stedenbouwkundige verordening is van toepassing op elke woning en meergezinswoning gelegen op het grondgebied van de gemeente Westerlo. De verordening zal dienen bij de beoordeling van aanvragen voor het bekomen van een omgevingsvergunning voor de nieuwbouw van een woning, het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen.

Bij aanvragen voor het verbouwen, herbouwen en uitbreiden van een woning zijn de bepalingen van de verordening enkel van toepassing op het onderwerp van de aanvraag.

Worden uitgezonderd van het toepassingsgebied: omgevingsaanvragen voor het bouwen, verbouwen, herbouwen en/of uitbreiden van hotel- of pensionkamers, alsmede de kamers, slaapzalen of cellen die deel uitmaken van gebouwen die worden aangewend als collectieve verblijfplaats zoals de tehuizen voor bejaarden, de verpleeginrichtingen, de kazernes, de internaten, de kloosters, de opvangcentra, de gevangenissen.

Ook de aanvragen van sociale huisvestingsmaatschappijen worden vrijgesteld aangezien de sociale huisvestingsmaatschappijen reeds gebonden zijn aan de kwaliteitsnormen van de VMSW.

Tenslotte worden ook de aanvragen voor assistentiewoningen in de zin van erkende assistentiewoningen conform de artikelen 33-36 van het woonzorgdecreet vrijgesteld.

Aanvragen voor woningen die beschermd zijn als monument, stads- of dorpsgezicht of opgenomen zijn in de inventaris bouwkundig erfgoed worden vrijgesteld van artikel 5 en 6 indien de historische structuur van de woning niet strookt met de bepalingen uit de verordening.

Verduidelijking bij artikel 2

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw, opsplitsen van een woning en wijziging van hoofdfunctie naar die van wonen enerzijds en verbouwen, uitbreiden en herbouwen anderzijds. Dit om te vermijden dat wie een aanvraag doet voor een
bestaande woning waarvan één of meerdere bepalingen van onderhavige verordening niet van toepassing zijn geen omgevingsvergunning zou krijgen. Wie bv. een slaapkamer heeft met onvoldoende verlichting, maar een omgevingsaanvraag doet voor het uitbreiden van zijn keuken, kan dan toch een omgevingsvergunning verkrijgen.

Artikel 3 Ruimten

Elke woning moet minstens beschikken over:

  • een leefruimte (zit- en eetruimte) en een kookruimte; al dan niet in één ruimte geïntegreerd
  • een slaapruimte(n)
  • een bergruimte (van minimum 5 vierkante meter)
  • een badkamer, minimaal bestaande uit lavabo en douche en/of bad (voorzien van stromend koud en warm water)
  • een toilet met waterspoeling (al dan niet geïntegreerd in de badkamer)
  • een buitenruimte

Verduidelijking bij artikel 3

Alle ruimten, behoudens de buitenruimte in de vorm van een terras of tuin, moeten zich in de woning bevinden. Een tuin- of kelderberging telt dus niet mee als berging.

Artikel 4 Oppervlaktenormen

Woning

  • Bij de nieuwbouw van meergezinswoningen, herbouwen en het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen moet de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle woningen minstens 85 vierkante meter bedragen.
  • De minimale netto-vloeroppervlakte per woning bedraagt minimaal 60 vierkante meter.
  • De minimale netto-vloeroppervlakte van een bergruimte in de woning bedraagt 5 vierkante meter.
  • De netto-vloeroppervlakte wordt berekend exclusief: kelder- en/of tuinbergingen, terrassen, gemeenschappelijke delen, buiten- en/of binnenmuren, (leidingen-)kokers.

Buitenruimte

  • Elke woning moet beschikken over een private bruikbare buitenruimte met een minimum oppervlakte van 12 vierkante meter. De vrije breedte van deze buitenruimte moet minimaal 2,50 meter zijn, exclusief dakrand van een dakterras.
  • Bij woningen die de leefruimte op de gelijkvloerse verdieping hebben, moet de privatieve bruikbare buitenruimte minstens 40 vierkante meter bedragen, waarbij de vrije breedte minimaal 6 meter is.

Fietsenstalling

  • Een fietsstalplaats moet gemakkelijk toegankelijk zijn vanaf de openbare weg en moet tenminste 0,70 meter breed, 1,75 meter lang en 1,25 meter hoog zijn.

Verduidelijking bij artikel 4

In een gebouw met een netto-vloeroppervlakte van 340 vierkante meter (exclusief gemeenschappelijke delen) mogen dus maximum 4 woningen gerealiseerd worden. Dit betekent niet dat elke woning in het gebouw moet beschikken over een nettovloeroppervlakte van 85 vierkante meter. Een woning met een netto-vloeroppervlakte van 75 vierkante meter moet bv. gecompenseerd worden door een woning met een netto-vloeroppervlakte van 95 vierkante meter.

Artikel 5 Plafondhoogtes

Bij nieuwbouw, herbouwen, het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen gelden volgende minimale plafondhoogtes:

  • Minimum 2,50 meter voor de leefruimte (zit- en eetruimte) en de kookruimte
  • Minimum 2,40 meter voor alle overige ruimtes
  • Maximum 1/3de van een ruimte mag lager zijn dan de voor die ruimte geldende hoogte

De oppervlakte onder een hellend dak wordt niet meegerekend indien de vrije hoogte lager is dan 1,80 meter.

Verduidelijking bij artikel 5

Door het toelaten dat 1/3de van een ruimte lager mag zijn dan de voor die ruimte geldende hoogte, wordt er mogelijk gemaakt dat er bv. slaapkamers onder een hellend dak voorzien worden. Kelders moeten niet voldoen aan de minimale plafondhoogtes omdat zij niet als woonruimte worden beschouwd. Ook zolders die niet worden ingericht voor bewoning moeten niet voldoen aan de minimale plafondhoogte.

Artikel 6 Daglichtnorm

Iedere woning moet over voldoende verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden beschikken. De leefruimte (zit- en eetruimte), keuken en slaapruimte(n) moeten daglicht ontvangen door tenminste één (dak)venster, met volgende minimumoppervlakte (= oppervlakte glas inclusief de strikt noodzakelijke kader):

  • Voor de leefruimte (zit- en eetruimte) en keuken: minimum 1/8ste van de vloeroppervlakte aan raamopening;
  • Voor de slaapruimte(n): minimum 1/12de van de vloeroppervlakte aan raamopening.

Verduidelijking bij artikel 6

Beglaasde buitendeuren worden als ramen gerekend.

De oppervlakte wordt berekend als de oppervlakte van het glas met de strikt noodzakelijke kader. Het deels opvullen van de kader met panelen in aluminium of hout worden niet mee in rekening genomen.

Aandachtspunten:

  • Bovenzijde raamopening ≥ 210 centimeter ten opzichte van afgewerkt vloerniveau (diepe lichtinval en reflectie langsheen plafond)
  • Aanzethoogte van ramen in kinderslaapkamers en bejaardenwoningen ≤ 100 centimeter ten opzichte van afgewerkt vloerniveau (zittend naar buiten kijken)
  • Aanzethoogte van dakvlakramen ≤ 100 centimeter

Artikel 7 Zichten relatie buitenruimte

Bij nieuwbouw, herbouwen, het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen moet er vanuit de leefruimte voldoende zicht naar de woonomgeving zijn. Hiervoor dient er in de leefruimte minimum 1 m² raamoppervlakte te zijn, waarvan de onderzijde zich op ten hoogste 110 cm van de vloer bevindt.

Artikel 8 Normen voor buitenruimte

Bij nieuwbouw, herbouwen of het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen moet elke woning beschikken over een private bruikbare buitenruimte met een minimum oppervlakte van 12 vierkante meter. De vrije breedte van deze buitenruimte moet minimaal 2,50 meter zijn, exclusief dakrand van een dakterras.

Bij woningen die de leefruimte op de gelijkvloerse verdieping hebben, moet de privatieve bruikbare buitenruimte minstens 40 vierkante meter bedragen, waarbij de vrije breedte minimaal 6 meter is.

De buitenruimte moet vlot bereikbaar zijn vanuit de woning.

Bij nieuwbouw, het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen moet de private buitenruimte aansluiten bij de leefruimte.

Bij meergezinswoningen mag de buitenruimte ook gedeeltelijk collectief zijn op voorwaarde dat:

  • de collectieve buitenruimte voor alle bewoners toegankelijk is vanuit de eigen woning of een gemeenschappelijke ruimte;
  • de collectieve buitenruimte niet toegankelijk is voor auto’s.
  • evenwel dient elke woning in een meergezinswoning te beschikken over een private buitenruimte, die vlot bereikbaar is vanuit de woning.
  • de oppervlakte van de buitenruimte (privaat + collectief) bedraagt minimum 12 vierkante meter.

Buitenruimten voorzien op de verdieping dienen de goede bezonning en privacy van de aanpalende bewoners te respecteren.

Verduidelijking bij artikel 8

Private buitenruimte moet aansluiten bij de leefruimte om te vermijden dat men bv. via een slaapkamer naar het terras moet. De private buitenruimte/terras mag voorzien worden in open lucht of deels of volledig inpandig in het bouwblok en dus deels of volledig overdekt.

Artikel 9 Parkeerplaatsen

Bij nieuwbouw en herbouwen van een meergezinswoning, het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen moeten er per woongelegenheid minstens 1,5 parkeerplaats worden voorzien. Bij kommagetallen moet er worden afgerond naar de hogere eenheid. Bij grondgebonden ééngezinswoningen moet er per woning 1 parkeerplaats worden voorzien.

Wanneer het parkeren individueel georganiseerd wordt bij elke woning, dient het aantal parkeerplaatsen per wooneenheid apart berekend te worden. Wanneer het parkeren collectief wordt georganiseerd, dient het aantal parkeerplaatsen globaal berekend te worden op het totale aantal wooneenheden. Bij kommagetallen moet er afgerond worden naar een hogere eenheid.

Vanaf meergezinswoningen met 6 woongelegenheden dient het parkeren ondergronds te gebeuren. Evenwel mag maximum 1/3de van de parkeerplaatsen bovengronds worden voorzien. Bij technische onmogelijkheid om ondergronds te gaan, dat moet blijken uit een bijgevoegde motivatienota (stabiliteitsstudie of watertoets of ….), vervalt de verplichting om de parkeerplaatsen deels of volledig ondergronds te voorzien. In voorkomend geval kunnen alle opgelegde parkeerplaatsen bovengronds voorzien worden. Het aanleggen van bovengrondse parkeerplaatsen kan enkel op voorwaarde dat er nog voldoende groenaanleg op het perceel wordt voorzien. De vergunningverlenende overheid kan de aanvraag weigeren wanneer het om redenen van goede plaatselijke ordening niet wenselijk is de geplande parkeerplaats te voorzien.

De parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen moeten voorzien worden hetzij op het bouwperceel zelf waarop het hoofdgebouw zal komen, hetzij op een aanpalend perceel, binnen een omtrek van 100 meter te rekenen van de omtrek van het bouwperceel op voorwaarde dat hiervoor geen bouwplaats moet opgeofferd worden.

Een parkeerplaats moet minstens 2,5 meter breed en 5 meter lang zijn.

  • Hoek van 90 graden tussen garage/box/standplaats en in- en uitrit: minimale breedte in- en uitrit 6 meter
  • Hoek van 60 graden tussen garage/box/standplaats en in- en uitrit: minimale breedte in- en uitrit 5 meter
  • Hoek van 45 graden tussen garage/box/standplaats en in- en uitrit: minimale breedte in- en uitrit 4 meter
  • Hoek van 30 graden tussen garage/box/standplaats en in- en uitrit: minimale breedte in- en uitrit 3,50 meter
  • Hoek van 0 graden tussen garage/box/standplaats en in- en uitrit: minimale breedte in- en uitrit 3 meter
parkeerplaatsen woonverordening

Artikel 10 Fietsstalplaats

Bij nieuwbouw en herbouwen van een woning, het opsplitsen van een woning in 2 of meerdere woningen en elke wijziging van een hoofdfunctie naar die van wonen moeten er per woning minimum 2 fietsstalplaatsen worden voorzien.

Een fietsstalplaats moet gemakkelijk toegankelijk zijn vanaf de openbare weg en moet tenminste 0,70 meter breed, 1,75 meter lang en 1,25 meter hoog zijn.

De fietsstalplaatsen moeten voorzien worden hetzij op het bouwperceel zelf waarop het hoofdgebouw zal komen, hetzij op een aanpalend perceel, binnen een omtrek van 100 meter te rekenen van de omtrek van het bouwperceel op voorwaarde dat hiervoor geen bouwplaats moet opgeofferd worden.

Verduidelijking bij artikel 10

Gemakkelijk toegankelijk houdt bv. in dat er maximum 3 traptreden overbrugd moeten worden met de fiets.

Artikel 11 Afwijkingsmogelijkheden

De vergunningverlenende overheid kan afwijkingen toestaan op de bepalingen van deze verordening.

De afwijking kan worden toegestaan omwille van:

  • de specifieke kenmerken van site, gebouw of programma (vb. waardevolle gebouwen, markante gebouwen en beeldbepalende gebouwen)
  • de opname van een pand op de Inventaris van het Bouwkundige Erfgoed (indien de afwijking het behoud van de erfgoedwaarde ten goede komt)
  • een innovatieve oplossing waarbij de beoogde kwaliteiten die spreken uit de geest van de verordening worden bereikt op een wijze die afwijkt van de courante bouwwijze 

De afwijking moet een verbetering betekenen, niet alleen voor het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft, maar ook voor de ruimere omgeving.

Afwijkingen inzake parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen:

  • Indien uit de omgevingsaanvraag blijkt dat het technisch onmogelijk is om aan artikel 9 en/of 10 van de verordening te voldoen, kan er worden afgeweken van de bepalingen hieromtrent.
  • Indien de bevoegde omgevingsambtenaar aan de vergunningverlenende overheid voorstelt een vergunning te verlenen voor werken die afwijken volgens de bepalingen hierboven vermeld, dan wordt dit in het verslag uitdrukkelijk vermeld en worden de redenen voor de afwijking omschreven.
  • Indien de vergunningverlenende overheid beslist een vergunning te verlenen voor werken die afwijken volgens de bepalingen hierboven vermeld, dan wordt dit in de vergunningsbeslissing uitdrukkelijk vermeld en worden de redenen voor de afwijking omschreven.

Verduidelijking bij artikel 11

De verordening heeft een groot toepassingsgebied en bevat dus voornamelijk ‘algemeen toepasbare’ regels waarin abstractie wordt gemaakt van zeer specifieke regelgeving. Evenmin kunnen deze regels rekening houden met uitzonderlijke situaties zoals een uitzonderlijk gevormd perceel, moeilijk op te lossen hoeksituaties, weinig courant voorkomende omgevingskarakteristieken, etc. Bovendien zijn ze opgemaakt met oog op de doorsnee woonprogramma’s en kan het nuttig zijn om voor specifieke woonprogramma’s andere voorwaarden te hanteren. De aanvrager dient hiertoe een gemotiveerd verzoek in bij de vergunningverlenende overheid. Een afwijking kan echter niet toegestaan worden om een programma en/of een vloeroppervlakte te realiseren, waardoor de ruimtelijke draagkracht van de omgeving overschreden wordt.

De technische onmogelijkheid om geen of onvoldoende parkeerplaatsen en/of fietsstalplaatsen te voorzien moet blijken uit een gegronde motiveringsnota. Indien de parkeerplaatsen en fietsstalplaatsen volgens deze verordening niet voorzien worden, is het gemeentelijk belastingreglement inzake compensatoire vergoeding van toepassing.

Indien een aanvraag tot het bekomen van een omgevingsvergunning afwijkt van één of meerdere bepalingen van deze verordening, moet de vergunningsaanvraag vergezeld gaan van een uitdrukkelijke aanvraag in de vorm een motiveringsnota of voldoen aan de bepalingen van artikel 4.1.1. VCRO. De motiveringsnota moet duidelijkheid geven over de gewenste afwijking(en) van het project ten opzichte van de verordening. De motiveringsnota beschrijft de motieven die aanleiding geven tot de vraag tot afwijking. Ze beschrijft de te verwachten impact van deze afwijkingen op de kwaliteiten die door de verordening worden beoogd voor project en omgeving, waarbij minimaal volgende elementen worden beschreven:

  • een opsomming van de bepalingen van de algemene bouwverordening waarvan wordt afgeweken
  • de aard en omvang van alle afwijkingen
  • een duidelijke en expliciete motivering voor de afwijkingen. Deze motivering omvat minstens:
    • waarom er niet aan de betreffende bepaling(en) wordt voldaan
    • dat de afwijking(en), zowel voor het gebouw als voor de ruimere omgeving, een verbetering en/of meerwaarde betekent
    • dat de geest van de verordening wordt bereikt, dat de achterliggende logica en doelstelling van de betreffende voorschriften gerespecteerd wordt.

Met dergelijke mogelijkheid tot afwijken mag echter niet lichtzinnig worden omgegaan om te vermijden dat de afwijking de regel wordt. De beslissing tot afwijking wordt daarom uitdrukkelijk gemotiveerd in de adviezen van de omgevingsambtenaar aan de vergunningverlenende overheid en desgevallend door de vergunningverlenende overheid. Op deze wijze wordt de manier waarop met de afwijkingsmogelijkheden wordt omgegaan openbaar gemaakt.

Een voorbeeld-motiveringsnota is opgenomen in bijlage.

pdf bestandVoorbeeld motiveringsnota voor afwijkingen van de stedenbouwkundige verordening inzake het versterken van de woonkwaliteit.pdf (71 kB)

Ruimtelijke ordening
Gemeentehuis verdieping 1
Boerenkrijglaan 61
2260 Westerlo
België
09:00 - 12:00
enkel na afspraak
14:00 - 16:00
enkel na afspraak
09:00 - 12:00
enkel na afspraak
09:00 - 12:00
enkel na afspraak
Gesloten
Gesloten
09:00 - 12:00
enkel na afspraak
18:30 - 20:30
enkel na afspraak
09:00 - 12:00
enkel na afspraak